So funktioniert Baufinanzierung
In 6 Schritten zur Ihrer Baufinanzierung
Schritt 1
Finanzierungsrahmen festlegen
Bevor es auf die Immobiliensuche geht, sollten Sie sich als Erstes einen Überblick darüber verschaffen, wie viel Baufinanzierungsvolumen Sie sich leisten können.
Dabei gilt es, vorab die monatlichen Ein- und Ausgaben zusammenzutragen und dann das monatliche Finanzierungs-Budget zu ermitteln. Eine Hilfe dabei kann unser Budget-Rechner sein.
Schritt 2
Vorhaben einschätzen lassen
Lassen Sie Ihr Vorhaben von einem unserer Experten einschätzen. Dieser wird das Objekt sowie Ihre Bonität bewerten und Ihnen eine konkrete Aussage zur Machbarkeit Ihres Projekts geben.
Dabei wird Ihr Ansprechpartner unter anderem ihre Zukunftsplanung und auch die Substanz und zu prognostizierende Marktentwicklung bei einer Beurteilung Ihres Vorhabens einfließen lassen und Ihnen eine Empfehlung geben.
Schritt 3
Unterlagen zusammenstellen
Für eine verbindliche Kreditzusage benötigt jedes Kreditinstitut diverse Unterlagen. Es empfiehlt sich daher, direkt bei der ersten Begehung der Traum-Immobilie die für das weitere Vorgehen erforderlichen Unterlagen anzufordern. Damit verschaffen Sie sich einen zeitlichen Vorteil gegenüber Ihren Konkurrenten.
Gerne erstellen Ihnen unsere Baufi-Experten auch eine individuell auf Ihr Vorhaben angepasste Checkliste. Eine Checkliste können Sie übrigens direkt hier bei Baufi-Go herunterladen.
Schritt 4
Objekt begutachten
Wir empfehlen Ihnen, das Objekt ein zweites Mal mit Unterstützung eines Immobiliengutachters oder anderen qualifizierten Personen zu begutachten. Nur so können Sie etwaige Mängel sicher erkennen. Bei kleineren Makeln kann dies gar zu einer besseren Position bei der späteren Preisverhandlung führen.
Schritt 5
Kreditprüfung einleiten
Haben Sie unsere Tipps befolgt? Dann wird Ihr Baufi-Go-Finanzierungsberater Ihr Vorhaben bereits mit der finanzierenden Bank im Detail vorbesprochen haben, sodass die finale Kreditentscheidung in kürzester Zeit ausgesprochen werden kann.
Schritt 6
Kreditvertrag & Notartermin
Nachdem Sie die verbindliche Kreditzusage erhalten und den bereits unterschriftsreifen Kreditvertrag für Ihre Baufinanzierung von Ihrer Bank erhalten haben, geht es an den letzten Schritt: die Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar.
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags
Nachdem Sie ihren Kaufvertrag unterzeichnet haben, sind Sie nun glücklicher Immobilien-Eigentümer. Herzlichen Glückwunsch! Was danach noch folgt, können Sie im Folgenden lesen.
Notariat
Der Vorgang der Eigentumsumschreibung und Stellung der Sicherheiten zugunsten der Bank (Grundschuldbestellung) nimmt zwei bis vier Wochen in Anspruch. Der benötigte Zeitrahmen variiert von Region zu Region.
Objektbesichtigung
Wenn es nicht bereits vor der Kreditzusage geschehen ist, wird die Bank nun einen Gutachter für die Besichtigung des von Ihnen frisch erworbenen Objekts beauftragen. Banken sind gesetzlich dazu verpflichtet, das zu finanzierende Objekt mindestens einmal in Augenschein genommen zu haben. Oft beauftragen Kreditinstitute hierfür einen externen Dienstleister, welcher die Besichtigung für Sie vornimmt.
In der Regel fallen für Sie als Kunde keine Kosten für die Besichtigung an. Durch die Zahlung ihrer Darlehensrate sind etwaige Kosten für eine Objektbesichtigung abgegolten, sofern die Bank die Kosten hierfür in der Zinskalkulation berücksichtigt hat.
Grundsätzlich ist der Besichtigungstermin dafür da, die bei der Antragstellung getätigten Angaben zum Objekt zu bestätigen. Dies ist ein üblicher Prozess und Routine-Vorgang.
Den Besichtigungsbericht bekommt dabei ausschließlich die auftraggebende Bank. Eine Aushändigung des Besichtigungsberichts an Sie findet normalerweise nicht statt. Auch Ihr Berater bekommt hier vonseiten des Gutachters oder des Kreditinstituts keine Auskünfte.
Finanzamt
Das Finanzamt wird Ihnen zwei bis sechs Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags den Grunderwerbsteuerbescheid zukommen lassen.
Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer kann die vollständige Eigentumsumschreibung auf Ihren Namen erfolgen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie die Zahlung der Grunderwerbsteuer umgehend nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids veranlassen.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich in Deutschland von Bundesland zu Bundesland.
Sollten Sie mit Ihrer kreditgebenden Bank die Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten vereinbart haben, werden Sie hierfür in der Regel den Grunderwerbsteuerbescheid sowie einen sogenannten Auszahlungsschein (auch Zahlungsabruf genannt) erhalten. Diesen müssen Sie an Ihre Bank schicken, damit diese die Auszahlung für die Grunderwerbsteuer und/oder anderer Kosten für Sie durchführen kann.
Wenn Sie sich unsicher über den weiteren Verlauf sein sollten, ist Ihr Berater der erste Ansprechpartner für Sie und wird Sie durch diesen Teil des Auszahlungsprozesses lotsen.
Auszahlung
Wenn die Grunderwerbsteuer sowie die sonstigen Kaufnebenkosten gezahlt und die Sicherheiten (Grundschuld) gestellt wurden, wird die Bank auf Ihre Anweisung hin den Kaufpreis überweisen.
Die Überweisung vonseiten der Bank benötigt üblicherweise ein bis zwei Arbeitstage. In einigen Fällen, beispielsweise in der Urlaubs- und Ferienzeit oder auch bei hohem Anfrageaufkommen, kann dieser Vorgang mehr Zeit benötigen. Sprechen Sie am besten Ihren Berater an, damit dieser Ihnen die aktuellen Bearbeitungszeiten für die Auszahlung nennen kann. So können Sie dies entsprechend an den Verkäufer des Kaufobjekts kommunizieren, sollte dieser Rückfragen haben.
Darlehensraten
Nach Auszahlung des vollständigen Darlehens beginnt in der Regel auch der Einzug der Darlehensraten mittels Bankeinzug durch Ihren Kreditgeber.
Die erste Darlehensrate in voller Höhe, wie sie im Angebot und auch im Darlehensvertrag ausgewiesen ist, wird generell erst fällig, wenn das Darlehen ihrer Baufinanzierung vollständig ausgezahlt ist.
Bis dahin zahlen Sie ausschließlich den Zinsanteil auf den bereits ausgezahlten Betrag. Die Tilgung beginnt erst, nachdem das Darlehen vollständig abgerufen wurde.
Abweichungen kann es geben, sollten Sie sich bei der Art der Baufinanzierung für ein Bauspardarlehen (auch Tilgungsaussetzungsdarlehen genannt) entschieden haben. Hier wird nicht direkt getilgt, sondern die Tilgung fließt sozusagen in einen separat abgeschlossenen Bausparvertrag. Diesen Betrag nennt man Sparbeitrag. Sollten Sie den Sparbeitrag aussetzen wollen, dann halten Sie bitte unbedingt rechtzeitig Rücksprache mit Ihrem Berater, damit dieser das entsprechende Vorgehen mit der Bank und der Bausparkasse vereinbaren kann.
Da sich die Ratenmodalitäten nicht immer vorhersagen lassen, erfragen Sie im Zweifel die Auszahlungsdetails bei Ihrem Berater.
Rücklagen
Die Darlehensraten werden jeden Monat pünktlich gezahlt, und Sie haben sich in Ihrem Eigenheim eingelebt. Was nun?
Eigentum verpflichtet: Auch wenn noch nicht konkret absehbar, werden in Zukunft neben den laufenden wiederkehrenden Kosten wie Grundsteuer und Versicherungsprämien auch Instandhaltungskosten auf Sie zukommen.
Daher sollten Sie rechtzeitig Rücklagen bilden. Als grobe Regel empfiehlt es sich, bei Ein- und Mehrfamilienhäusern 2,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat beiseitezulegen, damit Sie bei unvorhergesehenen Reparaturen kurzfristig liquide sind.
Sind Sie im Besitz einer Eigentumswohnung, so zahlen Sie in der Regel bereits ein Hausgeld, welches für mögliche Instandhaltungs‑, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen verwendet wird. Dennoch sollten Sie auch hier mindestens 1,00 Euro je Quadratmeter zurücklegen, um für die Zukunft gut gewappnet zu sein.
Wenn Sie es etwas genauer wissen wollen…
Dann empfehlen wir Ihnen unseren sehr umfangreichen Artikel Die Baufinanzierung. Dort finden Sie sämtliche Stationen bis zum Einzug in Ihr Eigenheim noch etwas detaillierter beschrieben.
Weitere wichtige Informationen rund um die Baufinanzierung
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Michel Jessat, Geschäftsführer der Baufi-Go GmbH