Wenn du eine Immo­bi­lie bau­en, kau­fen oder moder­ni­sie­ren möch­test, willst du die best­mög­li­chen, güns­tigs­ten Kon­di­tio­nen für dei­ne Bau­fi­nan­zie­rung erhal­ten. In der Regel sind die Kon­di­tio­nen, wel­che dir dei­ne Bank anbie­tet, vom Ver­hält­nis zwi­schen Eigen­ka­pi­tal­ein­satz und Wert der Immo­bi­lie abhän­gig. Wie viel Eigen­ka­pi­tal du bei dei­ner Bau­fi­nan­zie­rung ein­set­zen soll­test und wel­che alter­na­ti­ven Mög­lich­kei­ten es zur Ver­bes­se­rung des Dar­le­hens­zin­ses gibt: Das erzäh­le ich dir in die­sem Beitrag.

For­men des Eigenkapitaleinsatzes

Eigen­ka­pi­tal kann bei einer Bau­fi­nan­zie­rung in ver­schie­dens­ten For­men ein­ge­bracht wer­den. Die gän­gigs­ten For­men sind:

Kon­to­gut­ha­ben

Die klas­sischs­te und geläu­figs­te Form der Eigen­ka­pi­tal­quel­le. Gut­ha­ben aus dem Giro- oder Spar­kon­to wird für einen Teil des Kauf­prei­ses oder etwai­ge Moder­ni­sie­run­gen genutzt, um die Eigen­ka­pi­tal­quo­te zu verbessern.

Bau­spar­gut­ha­ben

Gut­ha­ben aus einem bestehen­den Bau­spar­ver­trag wird für den Eigen­ka­pi­tal­ein­satz abge­ru­fen. Idea­ler­wei­se lässt man den Bau­spar­ver­trag danach „ruhen“, anstel­le ihn aufzulösen.

Aktien/Fonds/sonstige Wert­pa­pie­re

Frü­her war es mög­lich, Wert­pa­pie­re an den poten­zi­el­len Kre­dit­ge­ber abzu­tre­ten, um so die Kre­dit­si­cher­heit zu erhö­hen. Heut­zu­ta­ge ist es eher geläu­fig, dass ein Eigen­ka­pi­tal­ein­satz aus Wert­pa­pie­ren in Form eines Ver­kaufs der Wert­pa­pie­re erfol­gen muss. Eine Abtre­tung als Kre­dit­si­cher­heit wird nur noch bei sehr weni­gen Kre­dit­in­sti­tu­ten akzeptiert.

Eigen­ka­pi­tal aus Objektverkauf

Soll­test du über wei­te­res Immo­bi­li­en­ver­mö­gen ver­fü­gen und pla­nen, die­ses zu ver­kau­fen, so kannst du einen Teil des Erlö­ses als Eigen­ka­pi­tal in dei­ne Bau­fi­nan­zie­rung ein­flie­ßen las­sen. Dabei gilt es jedoch genau zu pla­nen, wann der Ver­kauf des zu ver­kau­fen­den Objek­tes abge­wi­ckelt wird und wann das Kapi­tal aus die­sem Ver­kauf zur Ver­fü­gung steht. Die meis­ten Kre­dit­in­sti­tu­te bie­ten hier­für eine soge­nann­te Zwi­schen­fi­nan­zie­rung an. Bei die­ser kann Kapi­tal aus einem Objekt­ver­kauf, wel­ches mög­li­cher­wei­se zum Zeit­punkt des Kaufs einer wei­te­ren Immo­bi­lie noch nicht ver­füg­bar ist, zwi­schen­fi­nan­ziert wer­den. Ist der Ver­kauf der Immo­bi­lie abge­schlos­sen, wird die Zwi­schen­fi­nan­zie­rung zurück­ge­zahlt. Alter­na­tiv lässt sich nicht vor­han­de­nes Eigen­ka­pi­tal zum Zeit­punkt eines Immo­bi­li­en­kaufs auch mit einem Nach­rang-Dar­le­hen finanzieren.

Alter­na­ti­ven zum Ein­satz von Eigenkapital

Soll­te Eigen­ka­pi­tal in sehr gerin­ger Höhe oder gar nicht vor­han­den sein, so gibt es wei­te­re Mög­lich­kei­ten, womit du der kre­dit­ge­ben­den Bank Sicher­hei­ten zur Ver­fü­gung stel­len kannst.

Wei­te­re Immo­bi­li­en als Zusatzsicherheit

Du oder dei­ne Verwandten/Bekannten besit­zen eine Immo­bi­lie? Dann lass am bes­ten prü­fen, ob sich die­se als Zusatz­si­cher­heit ein­brin­gen lässt. Dabei wird das als Sicher­heit die­nen­de Objekt mit einer Grund­schuld belas­tet. Die Höhe die­ser Grund­schuld hängt davon ab, wie viel Sicher­heit du dei­ner Bank anbie­ten möch­test und wie viel das „Sicher­hei­ten-Objekt“ am Immo­bi­li­en­markt nach Ein­schät­zung des Kre­dit­in­sti­tu­tes wert ist. Immo­bi­li­en als Zusatz­si­cher­heit stel­len eine gern gese­he­ne und unkom­pli­ziert zu rea­li­sie­ren­de Mög­lich­keit dar, nicht vor­han­de­nen Eigen­ka­pi­tal­ein­satz zu kom­pen­sie­ren. Beach­te aller­dings: Kommt es zu Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten und dei­ne Bau­fi­nan­zie­rung wird sei­tens der kre­dit­ge­ben­den Bank gekün­digt, wird die Sicher­heit ver­wer­tet. Das bedeu­tet schlimms­ten­falls den Ver­kauf der Sicher­hei­ten-Immo­bi­lie im Zuge einer Zwangsversteigerung.

Das Nach­rang-Dar­le­hen

Ohne Eigen­ka­pi­tal zu finan­zie­ren ist auch mit dem soge­nann­ten Nach­rang-Dar­le­hen mög­lich, sofern sich die finan­zie­ren­de Bank auf die­ses Modell ein­lässt. Mehr Infor­ma­tio­nen zum Nach­rang-Dar­le­hen haben wir in einem sepa­ra­ten Bei­trag hier für dich zusammengestellt.

Eigen­leis­tung

Auch Mus­kel­hy­po­thek genannt. Eigen­leis­tun­gen zäh­len begriff­lich im Grun­de nicht zu den Vari­an­ten von Eigen­ka­pi­tal, die­nen aber eben­so der Ver­bes­se­rung der Zins­kon­di­tio­nen dei­ner Bau­fi­nan­zie­rung. Aus die­sem Grund sei­en sie an die­ser Stel­le erwähnt. 

Eigen­leis­tun­gen sind letzt­end­lich die Arbeits­leis­tung, die du bei­spiels­wei­se bei einem Neu­bau­vor­ha­ben oder bei Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men anwen­dest. Ver­ein­facht kann man den Wert von Eigen­leis­tun­gen defi­nie­ren, indem man die Arbeits­zeit in Stun­den, die man in sein Bau- oder Moder­ni­sie­rungs­pro­jekt inves­tiert, mit einem übli­chen Stun­den­satz eines Fach­ar­bei­ters für das jewei­li­ge Gewerk mul­ti­pli­ziert. Zum Beispiel:

• Gewerk: Roh­bau
• Arbeits­zeit in Stun­den: 240
• Übli­cher Stun­den­satz eines Fach­ar­bei­ters (Mau­rer): 60,00 EUR

Dies ergibt eine Eigen­leis­tung in Höhe eines Wer­tes von 14.400,00 EUR, die für die Kon­di­tio­nen einer Bau­fi­nan­zie­rung wie Eigen­ka­pi­tal gewer­tet werden.

Aller­dings akzep­tie­ren dabei nicht alle Kre­dit­in­sti­tu­te Eigen­leis­tun­gen in vol­ler Höhe. Oft­mals wird pau­schal ein Wert von 50,00 % der von dir mit der Bank kom­mu­ni­zier­ten „Mus­kel­hy­po­thek“ ange­rech­net. Dar­über hin­aus wird Eigen­leis­tung in den meis­ten Fäl­len nicht für die Zah­lung der Kauf­ne­ben­kos­ten ange­setzt. Auch ist eine Aus­zah­lung der Eigen­leis­tun­gen, bei­spiels­wei­se um Ver­wand­te für Hil­fe auf der Bau­stel­le zu ent­loh­nen, nicht möglich.

(Nach­ran­gig besi­cher­te) För­der­dar­le­hen zur Unterstützung

Auch wenn För­der­ban­ken in den meis­ten Fäl­len einen zumin­dest gerin­gen Eigen­ka­pi­tal­ein­satz vor­aus­set­zen, so kön­nen soge­nann­te „nach­ran­gig besi­cher­te För­der­dar­le­hen“ dabei hel­fen, dei­ne Bau­fi­nan­zie­rung sehr zins­güns­tig zu gestal­ten. Bei die­sen För­der­dar­le­hen fin­det die Besi­che­rung des­sen, im Grund­buch im Rang nach dem Haupt­kre­dit­ge­ber statt. Der Haupt­kre­dit­ge­ber wür­de das Dar­le­hen der För­der­bank als „Fremd­ka­pi­tal“ wer­ten, was sein Kre­dit­ri­si­ko min­dert und dir in Form eines ver­bes­ser­ten Zins­sat­zes für dei­ne Bau­fi­nan­zie­rung hono­riert. Ein Bei­spiel für ein nach­ran­gig besi­cher­tes Dar­le­hen wäre das IB.SH Immo­kon­stant 24 Dar­le­hen der Inves­ti­ti­ons­bank Schleswig-Holstein.

Übri­gens ist ein sol­ches Modell mit den Dar­le­hen der KfW-Bank in der Regel nicht mög­lich. Es sei denn: Eine För­der­bank bie­tet dies in einer abge­wan­del­ten Form sepa­rat an. Meis­tens kom­men für sol­che Finan­zie­rungs­mo­del­le die För­der­ban­ken der ein­zel­nen Bun­des­län­der infrage. 

Eine Über­sicht von För­der­dar­le­hen der ein­zel­nen Bun­des­län­der fin­dest du hier.

Wie viel Eigen­ka­pi­tal es nun sein sollte

Grund­le­gend kann man sagen: Je mehr Eigen­ka­pi­tal du ein­setzt, des­to güns­ti­ger wird dei­ne Bau­fi­nan­zie­rung für dich. Je mehr Kre­dit­si­cher­heit eine Bank erhält, des­to bes­ser sind die Kon­di­tio­nen. Dein Kapi­tal­be­darf sinkt und damit auch in der Regel die anfäng­li­che Darlehensrate.

In den aller­meis­ten Fäl­len ist jedoch bei einem Eigen­ka­pi­tal­ein­satz in Höhe von 50,00 % des Kauf­prei­ses Schluss: Wenn du mehr Kapi­tal ein­bringst, wer­den die Kon­di­tio­nen nur in den wenigs­ten Fäl­len wei­ter ver­güns­tigt. Kapi­tal­ein­satz von mehr als der Hälf­te des Kauf­prei­ses ist aber den­noch sinn­voll denn: Nimmst du weni­ger Kapi­tal auf, musst du weni­ger zurück­zah­len und auch abso­lut weni­ger an Zins­zah­lun­gen leisten.

Nur wird es wohl weni­ge Bau­her­ren oder Immo­bi­li­en­käu­fer geben, wel­che die Hälf­te des Haus­kaufs aus eige­nen Mit­teln stem­men können.

Um auf den Punkt zu kom­men: Min­des­tens die Kauf­ne­ben­kos­ten hast du idea­ler­wei­se in der Hin­ter­hand. Sobald du wei­te­re 10 % des Kauf­prei­ses ein­bringst, wer­den die Kon­di­tio­nen dei­ner Bau­fi­nan­zie­rung bereits signi­fi­kant ver­güns­tigt. In die­sem Fall wür­de man von einer 90 %-Finan­zie­rung spre­chen, d.h. 90 % des Kauf­prei­ses wird über die Bank finan­ziert. Alles, was dar­über hin­aus von dei­ner Sei­te inves­tiert wird, ver­bes­sert die Kon­di­tio­nen aber­mals: Dabei jedoch oft­mals nicht mehr in dem Ver­hält­nis zum Eigen­ka­pi­tal­ein­satz, wie es bei einem Sprung von 100 zu 90 % des Kauf­prei­ses der Fall ist. Wenn du ein Ange­bot anfor­derst, dann lass dir am bes­ten Kal­ku­la­tio­nen aus­hän­di­gen, die meh­re­re Kon­stel­la­tio­nen dar­stel­len. Also zum Beispiel:

• Ange­bot A: 100 % des Kaufpreises 
• Ange­bot B: 90 % des Kaufpreises 
• Ange­bot C: 80 % des Kaufpreises

Somit ver­schaffst du dir einen genau­en Über­blick dar­über, bis wann sich ein Eigen­ka­pi­tal­ein­satz in wel­cher Höhe für dich beson­ders lohnt.

Die Para­me­ter wie Dar­le­hens­ra­te, Son­der­til­gungs­mög­lich­keit und Berück­sich­ti­gung von För­der­dar­le­hen soll­te bei allen Ange­bo­ten natür­lich gleich­ge­setzt sein, damit sich eine best­mög­li­che Ver­gleich­bar­keit ergibt.

Fazit

Wie du siehst, gibt es eine Viel­zahl von Mög­lich­kei­ten, die eige­ne Bau­fi­nan­zie­rung in zins­tech­ni­scher Hin­sicht zu opti­mie­ren, damit du das bes­te für dich her­aus­holst. Auch mit gerin­gem oder nicht vor­han­de­nem Eigen­ka­pi­tal kannst du die Kos­ten dei­ner Finan­zie­rung im Zaum halten. 

Du ver­fügst über kein oder nur sehr wenig Eigen­ka­pi­tal für dei­ne Bau­fi­nan­zie­rung? Dann emp­feh­le ich dir mei­nen Bei­trag Bau­fi­nan­zie­rung ohne Eigen­ka­pi­tal. Dort klä­re ich zum The­ma „Finan­zie­rung ohne Eigen­ka­pi­tal­ein­satz“ auf und erläu­te­re eine der Mög­lich­kei­ten, ohne Kapi­tal an einen Bau­kre­dit zu kommen.

Hast du Fra­gen? Dann lass es mich in den Kom­men­ta­ren wissen.