Die Finanzierung von einem Ferienhaus wartet mit einigen Besonderheiten auf, die auf den ersten Blick nicht immer erkennbar sind. Dabei unterscheiden sich die Kriterien bei der Baufinanzierung einer Ferienimmobilie teils deutlich von der Vorgehensweise, als sie bei anderen Varianten eines Immobilienerwerbs anzutreffen sind.
Der wohl wichtigste Punkt: Eine Finanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz ist in der Regel nicht möglich. Vielerorts verlangen Banken und Sparkassen einen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sowie die Übernahme der Kaufnebenkosten, bevor eine Finanzierungszusage ausgesprochen werden kann.
Der Hintergrund: Da Ferienimmobilien oft nicht „drittverwendungsfähig“ sind, beziehungsweise vonseiten der zuständigen Behörden als nicht dauerhaft bewohnbar deklariert sind, ist der potenzielle Käuferkreis im Falle eines notwendigen Verkaufs der Immobilie deutlich kleiner als beispielsweise bei einem konventionellen Reihenhaus oder freistehenden Einfamilienhaus in einem Wohngebiet.
Die Einschränkung des potenziellen Käuferkreises stellt für die kreditgebende Bank somit ein erhöhtes Risiko dar, was sich zum einen im Zinssatz, zum anderen in den Kriterien für die Kreditvergabe widerspiegelt. Daher sind bei der Finanzierung von Ferienimmobilien besondere Anforderungen zu erfüllen.
Vorgehensweise bei der Finanzierung von Ferienimmobilien
Wie hoch ist die Jahresauslastung der Ferienimmobilie?
Die Antwort auf diese Frage ist besonders wichtig, um eine Rentabilitätsrechnung zu erstellen. Weiterhin ist diese Information von hoher Relevanz für die finanzierende Bank oder Sparkasse. Die Renditeberechnung fließt bei vielen Kreditgebern in die Kreditentscheidung mit ein, daher ist es ratsam, sich mit diesem Punkt intensiv auseinanderzusetzen. Ein Baufinanzierungsberater hilft dir mit Sicherheit gern bei der Erstellung einer Rentabilitätsrechnung.
Liegt das Ferienobjekt wirklich in einem Feriengebiet?
Nicht allzu selten liegt ein von Maklern oder Verkäufern als Ferienimmobilie deklariertes Objekt gar nicht in einem Feriengebiet, sondern in einem Wohngebiet. Der Unterschied: Während in einem Feriengebiet die dauerhafte Nutzung des Objekts, beispielsweise als Hauptwohnsitz, nicht möglich ist, ist dies in einem Wohngebiet der Fall. Die kreditgebende Bank kann, sofern sich das Objekt tatsächlich in einem Wohngebiet befindet, die Kreditentscheidung unter vereinfachten und für den potenziellen Käufer günstigeren Kriterien fällen, da ein Objekt mit der Option auf einen dauerhaften Wohnsitz einen deutlich größeren potenziellen Käuferkreis anspricht.
Verfüge ich über die nötigen Sicherheiten?
Wie bereits eingangs erwähnt, ist die Finanzierung von klassischen Ferienimmobilien für den Kreditgeber in der Regel mit einem höheren Kreditrisiko verbunden. Daraus resultiert ein höherer Eigenkapitalbedarf und manchmal ebenso ein grundsätzlich höheres Zinsniveau für die Baufinanzierung eines solchen Objekts. Daher sollte der Kassensturz sorgfältig durchgeführt werden und die Eigenkapitalquote mindestens 20 Prozent betragen. Mancherorts wird von Banken eine noch höhere Quote verlangt.
Auch hier gilt: Sollte das Ferienobjekt in einem Wohngebiet liegen, so ist unter Umständen eine Finanzierung mit deutlich niedrigerem Eigenkapitaleinsatz möglich. Lass dein Vorhaben idealerweise von deinem Berater oder der beratenden Bank vorab prüfen. Die Experten werden anhand des Flächennutzungsplans beziehungsweise Bebauungsplans prüfen, was in deinem konkreten Fall für ein Sachverhalt vorliegt.
Fazit zur Baufinanzierung bei einem Ferienhaus
Die Finanzierung klassischer Ferienimmobilien in Feriengebieten richtet sich in der Regel aufgrund der erhöhten Anforderungen an Bonität, Objekt und Eigenkapitalquote eher an bonitätsstarke Käufer mit ausreichenden Rücklagen. Wer bereits über eine eigengenutzte Immobilie oder sonstiges Immobilienvermögen verfügt, punktet im Gespräch mit Banken und Beratern mit zusätzlicher Sicherheit und Seriosität seiner Unternehmung.
Ist der Standort des zu erwerbenden Objekts jedoch nicht in einem Feriengebiet, kommt die Finanzierung eines Ferienobjekts ebenso für weniger bonitätsstarke Interessenten infrage. Generell gilt allerdings auch hier: Selbst wenn die Anforderungen an eine Finanzierbarkeit sinken, ist Eigenkapital stets Trumpf und steigert die Machbarkeit des eigenen Vorhabens immens.
