Neben der mitunter schwierigen und nervenaufreibenden Suche nach einer passenden Immobilie ist es die meiner Erfahrung nach größte Hürde auf dem Weg in die eigenen vier Wände: die Beschaffung des notwendigen Eigenkapitals. Im Folgenden möchte ich die Möglichkeit des (gegebenenfalls teilweisen) Eigenkapitalausgleichs mit dem sogenannten Nachrangdarlehen vorstellen und dir erläutern, wie du eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital aufstellen kannst.
Was ist ein Nachrangdarlehen?
Als Nachrangdarlehen bezeichnet man in der Regel ein Darlehen, das nachrangig im Grundbuch der Immobilie besichert ist. Das bedeutet: Eine Bank steht im Grundbuch an erster Stelle. Die Bank, welche das Nachrangdarlehen vergibt, steht im Rang dahinter, also mindestens an zweiter Stelle. Für diese Bank besteht ein höheres Kreditrisiko, da im Fall eines Kreditausfalls und eines damit verbundenen Verkaufs der Immobilie (zum Beispiel bei einer Zwangsversteigerung) der Kreditgeber des Nachrangdarlehens nur den Erlös aus dem Immobilienkauf erhält, der übrig bleibt.
„Übrig bleiben“ bedeutet hier, dass die das Nachrangdarlehen vergebende Bank erst Kapital aus einem Immobilienverkauf erhält, wenn die Forderungen der Banken an oberer Rangstelle im Grundbuch beglichen sind.
In vielen Fällen kann jedoch vonseiten der Bank, welche das Nachrangdarlehen vergibt, auf eine Eintragung im Grundbuch verzichtet werden. Allerdings ist dann damit zu rechnen, dass ein Zinsaufschlag auf die zu vergebenden Kreditkonditionen einkalkuliert wird.
Was bringt mir ein Nachrangdarlehen?
Nachrangdarlehen können für verschiedenste Zwecke verwendet werden. In erster Linie werden sie allerdings als Ersatz für oder zur Zwischenfinanzierung von Eigenkapital eingesetzt, wenn es um eine Immobilienfinanzierung geht. Dabei kann das Nachrangdarlehen meist für die Finanzierung der Kaufnebenkosten, für Modernisierungen und Renovierungen genutzt werden. Teilweise gilt dies auch für den Kauf von Mobiliar – dann normalerweise zu einem gewissen maximalen Prozentsatz des Darlehensbetrags. Darüber hinaus kann das Nachrangdarlehen zur Finanzierung eines Teils des Immobilienkaufpreises dienen, um die Darlehenskonditionen des Hauptkredits zu verbessern.
Wo macht der Einsatz eines Nachrangdarlehens Sinn?
Kurz: überall dort, wo der Hauptkreditgeber nicht bereit ist, Kaufnebenkosten, sämtliche Modernisierungen oder Renovierungsmaßnahmen zu finanzieren, oder wenn generell wenig Eigenkapital vorhanden ist. Sollte kein Eigenkapital für die Kaufnebenkosten vorhanden sein, dann sind meiner Erfahrung nach etwa 95 Prozent der infrage kommenden Banken nicht bereit, eine Baufinanzierung zu begleiten. Auch wenn es Ausnahmen gibt, heißt es doch meist: kein Eigenkapital, keine Finanzierung.
Und hier kommt das Nachrangdarlehen ins Spiel: Mit diesem lassen sich die Posten einer Baufinanzierung finanzieren, die der Hauptkreditgeber nicht bereit ist zu bedienen. Doch gilt es vorab, mit der finanzierenden Bank zu klären, ob diese ein Nachrangdarlehen als ergänzenden Finanzierungsbaustein akzeptiert. Nicht alle Kreditinstitute sind offen dafür, Kaufnebenkosten oder andere Maßnahmen über ein Nachrangdarlehen zu finanzieren.
Wie sind die Konditionen eines Nachrangdarlehens?
Die hohe Flexibilität eines Nachrangdarlehens hat seinen Preis: Das höhere Kreditrisiko und die Tatsache, dass das Darlehen nicht erstrangig abgesichert ist, spiegelt sich in den überdurchschnittlich hohen Konditionen wider. Je nach Konstellation kann der Sollzinssatz unterschiedlich hoch sein. Zwischen 4,00 und 8,00 Prozent (Nominalzinssatz/Sollzinssatz) sind aber durchaus realistisch. Neben gegebenenfalls vorhandenem Eigenkapitaleinsatz ist außerdem die Bonität besonders wichtig, um gute Konditionen zu erhalten. Darüber hinaus spielen auch möglicherweise bereits vorhandene Kredite eine Rolle (Konsumkredite, Leasing, 0‑Prozent-Finanzierungen).
Die Zinsbindungen reichen von fünf bis zehn Jahren. Dabei kann meist eine Kreditlaufzeit von 15, teilweise bis zu 20 Jahren gewählt werden, was die Darlehensrate in der Regel außerordentlich niedrig ausfallen lässt. Zudem können die meisten Nachrangdarlehen, sofern zu Abschluss vereinbart, zu jeder Zeit vollständig getilgt werden. Dabei wird oftmals eine Gebühr in Höhe von 1,00 Prozent des vorzeitig abgelösten Betrags fällig. Bei einer Finanzierungssumme von 50.000,00 Euro wären dies also relativ überschaubare 500 Euro für eine vorzeitige Ablösung.
Der maximal mögliche Kreditbetrag beträgt in den meisten Fällen 50.000,00 Euro. Es gibt aber auch Anbieter, die einen maximal möglichen Kreditbetrag von bis zu 70.000,00 Euro anbieten. Dies stellt in der Regel ausreichend Kapital für die gängigsten Vorhaben dar, um einen geringen oder nicht vorhandenen Eigenkapitaleinsatz auszugleichen. Weiterhin ist oft eine Umschuldung bestehender Konsumkredite möglich.
Wie komme ich an ein Nachrangdarlehen?
Das Nachrangdarlehen erhält man in der Regel im Zuge der Immobilienfinanzierung vom kundigen und beim jeweiligen Kreditanbieter angebundenen Vermittler für Baufinanzierungen. Die Antragstellung eines Nachrangdarlehens findet quasi „in einem Rutsch“ mitsamt dem Hauptkredit und etwaigen Förderdarlehen statt. Der Bankberater oder Vermittler koordiniert dabei die Dauer der Kreditprüfung. Er wartet die Kreditentscheidung aller beteiligten Kreditinstitute (Hauptbank, Förderbank, darlehensgebende Bank des Nachrangdarlehens) ab. Dabei ist es übrigens unerheblich, welche Darlehensvariante du für den „Löwenanteil“ deiner Finanzierung wählst. Ob Bauspar- oder Annuitätendarlehen: Das Nachrangdarlehen lässt sich in der Regel mit jeder weiteren Darlehensform kombinieren.
Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?
Zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital muss eine ausreichende Bonität gewährleistet sein. Der zusätzliche Kredit in Form des Nachrangdarlehens will schließlich mit genug Puffer bedient werden. Die Anbieter von Nachrangdarlehen haben daher etwas höhere Anforderungen an die Bonität als die üblicher Konsumkredite. Sind Privatkredite (Konsum‑, KFZ‑, 0‑Prozent-Finanzierungen) vorhanden, stellen diese kein Ausschlusskriterium für eine Kreditvergabe dar. Es kann dann allerdings mitunter erforderlich sein, diese Darlehen umzuschulden, wenn die Machbarkeitsrechnung der Bank zu knapp ausfällt.
Fazit zum Nachrangdarlehen
Das Nachrangdarlehen bietet eine gute Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital darstellen zu können oder auch, wenn nur wenig Kapital für den Baukredit zur Verfügung steht. Dort, wo die kreditgebende Bank (der Hauptfinanzierer) nicht bereit ist, die entsprechenden Posten (Kaufnebenkosten, Modernisierungen, Renovierungen) zu finanzieren, kommt das Nachrangdarlehen zum Einsatz. Im Zweifel ist natürlich mit dem Vermittler oder Bankberater zu klären, inwiefern ein Nachrangdarlehen in Betracht gezogen werden kann: sowohl im Hinblick auf die Rahmenkriterien der deutschen Banken als auch auf die gegenwärtige und prognostizierte Entwicklung der Bonität der Bauherren und Eigenheimbesitzer.
Hast du weitere Fragen zum Nachrangdarlehen? Stell sie gern in dem Kommentarfeld.
